EiendomFrydenlundgata 19A, 0169 Oslo, Etasje: 3
MatrikkelGnr. 217 Bnr. 145 Snr. 7 i Oslo kommune
BoligtypeLeilighet
EierformEierseksjon
ArealerTotalt BRA 108 kvm består av:
- BRA-i (internt bruksareal): 96 kvm
- BRA-e (eksternt bruksareal): 12 kvm
I tillegg kommer TBA (terrasse-/balkongareal): 3 kvm
Loftbod, kjellerbod og bod i trappegang som er angitt som BRA-e ligger på/i fellesareal.
ArealPrimærrom: 96 kvm, Bruksareal: 108 kvm, BRA-i: 96 kvm , BRA-e: 12 kvm , TBA: 3 kvm
Vedlagte plantegninger er ikke målbare. Oppgitte arealer er hentet fra tilstandsrapport. Eventuelle
betegnelser på rom er angitt ut fra faktisk bruk, uavhengig av hva som er godkjent hos
bygningsmyndighetene.
Antall soverom2
Byggeår1898
TomtEiet tomt 499 kvm
Sameiet har felles tomt opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.
Prisantydning10 250 000
TilstandsrapportTakstmann: Hans-Kristian Brekkås (anticimex)
Takstdato: 21.02.24
Andel fellesgjeld/FellesformueAndel fellesgjeld: kr. 0,- pr. 31.12.23, kr. 83 960 pr. 01.07.24 (besluttet opptak av nytt felles lån)
Andel fellesformue: kr. 11 822,- pr. 31.12.23
Totalpris inkl. omkostningerkr 10 250 000,- (Prisantydning)
kr 83 960,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 10 333 960,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 272 070,- (Dokumentavgift)
--------------------------------------------------------
kr 273 270,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 10 607 230,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 10 616 480,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
FelleskostnadKr. 4 996,- pr. mnd fra
01.07.2024
Fordeling av felleskostnadene per dags dato:
Felleskostnader: kr. 3 506,-
Kabel-TV/bredbånd: kr. 420,-
Det gjøres oppmerksom på at vedlikehold, tiltak fra eierseksjonssameiet etc. kan medføre en økning i
felleskostnadene. Det er også normalt at det foretas en årlig indeksregulering av felleskostnadene.
Felleskostnadene vil øke med 5% fra 01.07.24. Det innføres fra 01.07.24 et nytt tillegg i felleskostnadene
for å dekke renter og avdrag på fellesgjeld på kr. 8 539,- pr måned i sum for Sameiet som fordeles etter
sameiebrøken (seksjon 7 herav ca. 10,49%). Styret gis fullmakt til å justere dette tillegget ved
renteendringer fra banken på lånet, etter skriftlig varsel til alle seksjonseiere.
Se vedlagt forretningsførerinformasjon.
Felleskostnad inkludererKommunale avgifter, strøm fellesarealer, trappevask, vaktmestertjenester, kabel-TV/bredbånd, felles
bygningsforsikring mm.
Kommunale avgifterDe kommunale avgiftene dekkes gjennom sameiets felleskostnader.
EierAnders Ola Evensen
Anne Margrete Fletre
BeskrivelseVelkommen til Frydenlundgata 19A! En særdeles flott & klassisk 3-roms leilighet beliggende midt i
smørøyet i en ettertraktet og flott gate med alt man skulle ønske seg i umiddelbar nærhet.
Leiligheten har en ideell planløsning bestående av entré, stue, kjøkken, to soverom, bad & toalettrom.
Stuen fører ut til en herlig vestvendt balkong med tilhørende nydelige solforhold.
Her får du en leilighet preget av en god kombinasjon av det moderne og klassiske, med sjarmerende
detaljer som stukkatur og rosetter.
Verdt å merke:
- Klassisk & moderne 3- roms
- God balanse av moderne og klassisk m/ stukkatur & rosetter
- Generøs takhøyde opp til 3,19 m
- 2 soverom vendt mot stille bakgård uten trafikkstøy
- 2 peiser, energieffektive og rentbrennende
- 3 boder
- Vestvendt balkong på 3 kvm
- Klassisk bygård
- Gode kollektivtilbud
Denne leiligheten er verdt en titt - velkommen til visning!
ParkeringI området er det beboerparkering og gateparkering etter gjeldende bestemmelser. For parkering på Oslo
kommune sine plasser koster det for bensinbil, dieselbil, hybridbil, ladbar hybridbil kr. 5400,- pr. år. Elbil
(helelektriske) kr. 1620 pr. år. Motorsykkel og moped kr. 2700,- pr. år. Det er gode kommunale
lademuligheter med ladestasjoner i Benneches gate og Frydenlundgata, begge kun få minutters gange
fra leiligheten.
Det finnes flere garasjehus i området hvor du enkelt kan leie eller kjøpe garasjeplass. Konferer megler
for mer informasjon.
BeliggenhetBeliggende i det ettertraktede boligområdet St. Hanshaugen, gir denne leiligheten deg en sentral
plassering med parklivet rett utenfor døren. St. Hanshaugen Park, etablert i 1850, var den første parken
Oslo Kommune tok ansvar for. Den innbyr til både avslappende spaserturer og aktive utflukter med
turstier, sommerlige arrangementer, konserter, en andedam, og et fantastisk utsiktspunkt mot fjorden.
Stensparken er også et attraktivt tilfluktssted på varme sommerdager. Denne beliggenheten er ideell for
de som ønsker en sentral bosted samtidig som de setter pris på tilgang til grønne områder.
Fra St. Hanshaugen er det en kort spasertur til Oslos mest populære handlegater som Bogstadveien og
Hegdehaugsveien, samt til Thereses gate på Bislett og det livlige Grünerløkka. I nærheten finner du også
St. Hanshaugen Senter, med fasiliteter som Rema 1000, postkontor og Plantasjen. Apotek1, Kiwi og
Coop Mega er også bare et steinkast unna.
Området har et mangfold av sjarmerende spesialbutikker, som Gutta på Haugen og den økologiske
helsekostbutikken Røtter. Det er også et rikt utvalg av kafeer og restauranter, inkludert Java, Smalhans,
Roleur, Schrøder, Pascal, Kaffebrenneriet og Kolonialen, samt Åpent Bakeri.
For de som er opptatt av trening, er det flere treningsfasiliteter i nærheten, som SATS Bislett, Bislet bad,
Bislett stadion og FitnessXpress, i tillegg til fotballbaner, lekeplasser og tennisbaner. I tillegg kan du nyte
St. Hanshaugen Park, Stensparken og Idioten med deres rekreasjonsmuligheter.
Grünerløkka, med sitt pulserende uteliv, kafeer, butikker og den hyggelige Birkelunden, er bare en ti
minutters spasertur unna. Vulkan, med Mathallen, BAR Vulkan, en konsertscene og flere restauranter,
ligger også i nærheten.
Offentlig transport er godt utbygd i området, med trikkelinjer nr. 12, 17 og 18, samt bussruter nr. 21 og 37
som tar deg raskt og enkelt til Oslo S, Solli plass, Aker Brygge, Nydalen, Majorstua, Rikshospitalet og
Blindern. Med bil tar det omtrent tre minutter til Bogstadveien, fem minutter til Oslo S, åtte minutter til
Nydalen og 35 minutter til Oslo lufthavn. I umiddelbar nærhet finner du også T-banestoppet
Nationalteateret, trikkeholdeplassen Thereses gate, samt bussholdeplassene Sofies plass og
Ullevålsveien.
OsloMet på Bislett ligger bare en kort spasertur unna, og det er gode kollektivforbindelser til Universitetet i
sentrum, Blindern og BI på Nydalen. Ullevål Sykehus er også innen gangavstand fra leiligheten.
TomtEiet tomt, 499 kvm
Sameiet har felles tomt opparbeidet med blant annet gressplen, trær, prydbusker og diverse beplantning.
AdkomstAdkomst via felles trappeoppgang med callinganlegg.
Det vil bli skiltet med EIE visningsskilt på oppsatte fellesvisninger.
Se vedlagt kartskisse i annonsen. Ved å trykke på kartet får du enkelt tilgang til en spesifisert reiserute fra
ønsket startsted til den aktuelle boligen.
InneholderLeilighet beliggende i byggets 3. etasje bestående av entré, stue, kjøkken, 2 soverom, bad og wc. Utgang
fra stue til balkong på 3 kvm.
ByggemåteInformasjon om byggemåte er hentet fra tilstandsrapport utført av bygningssakyndig Hans-Kristian
Brekkås:
Boligbygg over 4 etasjer samt loft og kjeller. Grunnmur, skillende dekker og bærende konstruksjoner i
hovedsak av mur. Utvendige fasader
forblendet med pusset mur. Yttertak av saltaksform som er utvendig tekket med takstein/takplater (ikke
besiktiget). Leiligheten har profilert tofløyet
entrédør med brannklasse B30. Vinduer med rammer/karmer av tre, og to-lags glass fra ukjent årstall.
Balkongdør med rammer/karmer av tre, og tolags glass fra ukjent årstall.
Kort oppsummert tilstandsgrad fra tilstandsrapport utført av takstmann:
Det er gitt TG1 på:
Bad, herunder:
Overflater himling - Membran, tettesjikt og overgang til sluk. - Slukets tilkomstmulighet for rengjøring -
Sanitærutstyr/innredning - Fukt i tilliggende konstruksjoner
Kjøkken, herunder:
Overflater himling - Avløpsrør - Innredning
Toalettrom, herunder:
Overflater himling - Overflater vegger - Overflater gulv - Sanitærutstyr/innredning
Øvrige rom, herunder:
Overflater himling
Ildsteder / skorsteiner innvendig. (Omfatter ikke funksjonalitet og innvendig pipeløp), herunder:
Skorsteiner inne i boligen - Ildsteder inne i boligen
Tekniske anlegg, VVS anlegg, herunder:
Varmtvannsbereder (Sjekkpunkter utover det som er inkludert i andre rom)
Brann, herunder:
Brannslokkingsutstyr - Røykvarslere
Balkong, herunder:
Utkragede eller understøttede konstruksjoner (balkonger, verandaer)
Det er gitt TG2 på:
Bad, herunder:
Ventilasjon - Vannrør - Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsjonen kan nå det - Overflater
vegger - Overflater gulv - Fallforhold (gulv) - Avløpsrør (ink. sluk)
Kjøkken, herunder:
Ventilasjon - Vannrør - Overflater vegger - Overflater gulv - Annet
Toalettrom, herunder:
Ventilasjon - Vannrør- Avløpsrør
Øvrige rom, herunder:
Ventilasjon - Overflater vegger - Overflater gulv - Innerdører
Tekniske anlegg, VVS anlegg, herunder:
Hovedstoppekran
Dører og vinduer, herunder:
Vinduer: Vinduer er av eldre dato og har behov for oppgraderinger/ overflatebehandling. Det må forventes
høyere varmetap fra disse vinduene sammenlignet med vinduer fra nyere dato. Til informasjon ble det
utført stikkprøvekontroll på enkelte vinduer, hvor åpne/lukkefunksjon fungerte som forventet. Sprekker i
vinduer. Skade bør utbedres.
Dører: Balkongdør er av eldre dato, og det må forventes høyere varmetap fra denne døren sammenlignet
med dører fra nyere dato. Til informasjon ble det utført stikkprøvekontroll på dør hvor åpne/lukkefunksjon
fungerte som forventet.
Det er gitt TG3 på:
Etasjeskiller - 3. etasje, herunder:
Skjevhetsmåling: Det er merkbare skjevheter i boligen. Høydeforskjellen mellom høyeste og laveste punkt
ble på tilfeldige plasser oppmålt til 23 mm i entré og 41 mm i stue. Målingene er foretatt i en eldre bygning
og bør ses i den sammenheng. Skjevheter er mer påregnelige i eldre bygninger enn i nye. Årsakene til
skjevhetene er ikke vurdert. Sjablongmessig prisanslag: kr. 50 000 - 100 000.
For ytterligere informasjon om byggemåte se tilstandsrapport som ligger vedlagt. Det er viktig at
interessenter setter seg grundig inn i rapporten. Som kjøper anses man kjent med de opplysninger som
tydelig gis i en offentlig godkjent tilstandsrapport. Interessenter oppfordres til å kontakte
bygningssakyndig ved eventuelle bygningstekniske spørsmål.
BoderLeiligheten disponerer en bod i trappegang på 1 kvm, en loftsbod på 5 kvm og en kjellerbod på 6 kvm.
StandardEntré
Velkommen inn! Det første du vil møte i leiligheten er en innbydende og langstrakt entré som skaper et
ypperlig førsteinntrykk av denne unike leiligheten. Her er det særdeles gode møbleringsmuligheter for
oppbevaring av yttertøy og sko. Videre fra entréen kan du ta deg videre til de resterende smakfulle
rommene leiligheten har å by på.
Stue
Leilighetens stue fremstår som meget lys og romslig med sin generøse takhøyde på ca. 3,19 m. Her er
det god plass til stor sofagruppe og tilhørende møblement. Rikelig med naturlig lysinnslipp slippes inn
gjennom de flotte, originale vindusflatene fra byggeår som oppleves som en sjarmerende og verneverdig
del av leiligheten. Stuen er utstyrt med en flott peis som varmer godt på de kaldere dager. Videre bærer
stuen i sin helhet av flotte særpreg med sin flotte stukkatur og rosetter. I tilknytning til stuen kan du ta deg
til kjøkkenet, skilt med flotte dører.
Kjøkken
Flott kjøkken med inngang fra stue med kjøkkeninnredning fra HTH med slette fronter og benkeplate av
heltre eik. Det er innbydende plater mellom kjøkkenbenk og overskap, samt benkeskapsbelysning og
stikkontakter under overskap. Ventilator over platetopp. Kjøkkenet byr på integrerte hvitevarer som
innebygget Miele oppvaskmaskin, Ikea integrert platetopp, Siemens innebygget kombinert kjøleskap og
fryser og Electrolux innebygget stekeovn.
Følgende er gitt TG2:
Ventilasjon - Vannrør - Overflater vegger - Overflater gulv - Annet
Bad
Klassisk, flislagt bad med gulvvarme fra 2011 ifølge eiers opplysning. Badet har vegghengt
servantinnredning med skuffer og ovenpåliggende servant med ett-greps armatur, samt flott speil med
sidelys. Praktisk dusjhjørne med dører og vegghengt dusjarmatur med både hånddusj og regndusj.
Nedsenket himling med downlights og naturlig avtrekksventil i himling. Synlige avløpsrør av plast, vannrør
av kobber og rør-i-rør. Badet byr på en herlig følelse av velvære i eget hjem.
Følgende er gitt TG2:
Ventilasjon - Vannrør - Slukets plassering i forhold til at vann utenfor dusjsonen kan nå det - Overflater
vegger - Fallforhold (gulv) - Avløpsrør (ink. sluk)
Toalettrom
Toalettrom fra ukjent årstall med vegghengt servantskap med dør og ovenpåliggende servant med
ett-greps armatur. Det er speil og overlys på vegg over servant. Gulvstående toalett. Avtrekksventil er
plassert på vegg. Vannrør av kobber, avløpsrør av plast. Nedsenket himling med malt flate, malt
betonggulv.
Følgende er gitt TG2:
Ventilasjon - Vannrør - Avløpsrør
Balkong
Stuen fører ut til en særdeles nydelig vestvendt balkong på 3 kvm med flott utsikt. Her er det mye luft
mellom byggene og fritt utsyn nedover Henrichsens gate mot Doblougløkka. Her kan du nyte herlige
solforhold ettermiddag og kveld fra rundt 14:30 til litt etter 21:00 på sommerstid, samt den behagelige
roen omgivelsene har å by på. Videre er balkongen belagt med pusset mur/epoxy. Rekkverk av metall.
Ildsteder / skorsteiner innvendig
Vedovn i både stue og kjøkken. Disse varmer godt på de kaldere dager og skaper et hjemmekoselig
uttrykk i boligen. Skorstein fra byggeår (rehabilitert i 2011 i følge eiers opplysning).
VVS og teknisk
- Hovedstoppekran er plassert i kjøkkeninnredning på bad.
- Varmtvannsbereder på 150 liter fra 2010.
- Vannrør av typen rør-i-rør og kobber.
- Avløpsrør av plast.
Følgende er gitt TG2:
Hovedstoppekran: Stoppekran er ikke funksjonstestet grunnet alder/observert tilstand. Oppfølging med
jevnlig ettersyn anbefales slik at tiltak kan iverksettes ved behov.
Overflater
- Gulvflater belagt med heltre.
- Veggflater med malte slette flater/panel.
- Himlingsflater med malte flater.
- Profilerte malte innerdører.
Velkommen til en hyggelig visning!
For den utfyllende tekniske standard for øvrig, henvises det til vedlagte tilstandsrapport.
Ferdigattest / midlertidig brukstillatelseDet foreligger ekspedisjonsdokument datert 1898 som omhandler våningshus.
Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 1935 som omhandler innr. av wc.
Det foreligger ekspedisjonsodkument datert 1951 som omhandler innr. av wc.
Det foreligger ekspedisjonsdokument datert 1952 som omhandler bølgeblikkskur.
Det foreligger ferdigattest datert 15.01.1982 som omhandler fasadeforandring.
Det foreligger ferdigattest datert 03.07.2020 som omhandler montering av brannvarsling.
Det er mottatt byggetegninger fra kommunen datert 1896. Disse samsvarer ikke med dagens bruk av
boligen. Endringen er at kjøkken er flyttet ut i stue og soverom er etablert der det tidligere var pikerom og
kjøkken.
Elektrisk anleggSikringsskap med automatsikringer er plassert i entrè. Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent
elektrisk anlegg.
Det er foretatt en forenklet vurdering av deler av det elektriske anlegget. Vurderingen omfatter ikke
funksjonstesting, eller kontroll av skjult anlegg.
Det legges vekt på at den bygningssakkyndige ikke er elfagmann. Vurderingen er derfor begrenset til
visuelle vurderinger og selgers informasjon. På
generelt grunnlag anbefales det alltid å gjennomføre en utvidet el-kontroll.
Forenklet vurdering:
Er det synlig tegn til merker på plugg til varmtvannsbereder: Nei
Er det synlig tegn på termiske skader: Nei
Er det synlig tegn på utette kabelinnføringer i inntak og/eller sikringsskap: Nei
Selgers opplysninger:
Når ble det elektriske anlegget installert, eller siste gang totalt rehabilitert: Ukjent
Foreligger det eltilsynrapport fra de siste fem år: Nei
Forekommer det at sikringer løses ut: Sjeldent
Har det vært brann, branntilløp eller varmgang i anlegget: Nei
Finnes det kursfortegnelse, og er antallet sikringer i samsvar med denne: Nei
Har det vært utført egeninnsats eller ufaglært arbeid på det elektriske anlegget: Nei
Fungerer hvitevarer som følger boligen: Ja
Følgende er gitt TG2:
Forenklet vurdering av det elektriske anlegget: Det er kun fremlagt samsvarserklæring på deler av det
elektriske anlegget, montert etter 1999. Se sjekkliste dokumentasjon. Med bakgrunn i de registrerte avvik
bør det gjennomføres en utvidet el-kontroll av en kvalifisert elektrofaglig person.
Det gjøres oppmerksom på at en tilstandsrapport kun inneholder en forenklet kontroll av det elektriske
anlegget.
Det fremgår av selgers egenerklæring/den bygningskyndiges tilstandsrapport at det mangler/ikke er fremlagt samsvarserklæring (er) for hele/deler av det elektriske anlegget.
OppvarmingLeiligheten er elektrisk oppvarmet med elektriske panelovner fra 2015. Det er varmekabler på bad. Ellers
er det god varme fra vedfyrt ovn i stue og kjøkken.
EnergimerkingEnergiattest med energimerke Oppvarmingskarakter Oransje - Energikarakter G
Kommunale avgifterDet gjøres oppmerksom på at det kan forekomme variasjoner i avgiftene som følge av forbruk og
eventuelle endringer i gebyrer/avgifter.
EiendomsskattEiendomsskatt er beregnet til kr. 3 716,- for 2024.
Det er eiendomsskatt i Oslo kommune. Bunnfradraget i Oslo er i 2024 på inntil 4,7 millioner kroner for
bolig og fritidsboliger. Skattesatsen er 2,8 promille av eiendomsskattegrunnlaget. For mer informasjon
se:
https://www.oslo.kommune.no/skatt-og-naring/skatt-og-avgift/eiendomsskatt/hvor-mye-skal-du-betale-i-eiendomsskatt/. Faktura for eiendomsskatt sendes den som er registrert eier av eiendommen på
faktureringstidspunktet. Ved eierskifte må kjøper og selger gjøre opp betalingen av eiendomsskatten seg
imellom.
Fordeling felleskostnaderFellesutgifter: kr 4 996,-
pr.mnd.
Kommunale avgifter, strøm fellesarealer, trappevask, vaktmestertjenester, kabel-TV/bredbånd, felles bygningsforsikring mm.
Faste løpende kostnaderNåværende eier har et strømforbruk som tilsvarer ca. 9 603 kwh for 2023. Utgiftene er basert på
nåværende eiers forbruk.
Spesifikasjon av fellesgjeldSameiet har ingen lån pt.
Inngåelse av avtale for utbedring av pålagte brannverntiltak - herunder opptak av fellesgjeld
Årsmøtet 25.04.24 gir styret fullmakt til å inngå låneavtale med sameiets eksisterende bankforbindelse
Boligbanken for opptak av et lån på inntil kr. 800 000,- med 12 års løpetid for finansiering av
leverandøravtale, samt en ytterligere reserve til å styrke sameiets driftskapital og til å møte fremtidige
uforutsette kostnader. Lånet inngås som er annuitetslån med flytende rente og månedlige
terminbetalinger i henhold til tilbud med rente på for tiden 7,65% p.a. og en månedlig terminbetaling på
for tiden kr. 8 539,- for Sameiet. Lånet betjenes gjennom et nytt tillegg i husleien fra 01.07.24 tilsvarende
de månedlige terminbetalinger på lånet, fordelt på de enkelte seksjonseiere etter sameiebrøken.
Årsmøtet er innforstått med at lånet i Boligbanken løpende kan nedbetales helt eller delvis, dersom
seksjonseierne på et senere tidspunkt skulle ønske å refinansiere lånet helt eller delvis med eget
boliglån eller egenkapital. En slik løsning forutsetter et flertallsvedtak i et sameiermøte og må omfatte
innbetalinger fra samtlige seksjoner iht. sameiebrøken. En IN-ordning (individuell nedbetaling av lån for
hver seksjonseier) er utredet og vurdert, men ikke funnet gjennomførbar for sameiet på grunn av høye
administrasjonskostnader.
Overnevnte informasjon er hentet fra forretningsfører.
ÅrsregnskapÅrsregnskapet for 2023 viste et negativt årsresultat på kr -35.657. De viktigste årsakene til underskuddet
var knyttet til reparasjon av taklekkasjen i januar 23 og pålegget om utarbeidelse av en brannteknisk
tilstandsrapport etter branntilsynet i oktober. Tilsammen utgjorde disse to ikke budsjetterte kostnader på
ca. kr 71.000, som delvis ble kompensert med ekstra innkalt husleie på kr 53.662. Videre var året preget
av generell høy prisstigning og
Sameiets to største kostnadsposter kommunale avgifter og forsikring økte med hhv. 10,2% og 9,3% fra
2022 til 2023 eller en samlet økning på kr 22.735.
Forsikring med polisenummerGjensidige Forsikring ASA
Polisenummer: 50755010
FormuesverdiFormuesverdi for inntektsåret 2022:
Som primærbolig Kr. 2 152 568,-
Som sekundærbolig Kr. 8 179 757,-
SameieSameiet Frydenlundsgate 19 ble stiftet 30.06.1992 og har organisasjonsnummer 988 213 403.
Sameiet består av 12 boligseksjoner i en bygård med 1 bygg og 2 oppganger med adresse
Frydenlundgata 19A (4 seksjoner) og Frydenlundgata 19B (8 seksjoner). Eiendommen har gnr 217 bnr
145 i Oslo kommune. Styret er ikke involvert i noen rettslig tvist som kan medføre økonomisk ansvar for
sameiet.
Det er etter forrige årsmøte 13. april 2023 avholdt hele 9 styremøter som reflekterer et aktivt og
arbeidskrevende år for styret. Rutinesaker er behandlet løpende. Det har dertil vært hyppig løpende
kommunikasjon mellom styremedlemmene.
Følgende konkrete saker og gjennomførte tiltak nevnes:
Dørpumpen i inngangsdøren til B oppgangen ble skiftet i juni 2023
Det ble gjennomført ordinær årskontroll og test av brannvarslingsanlegget av Fagerborg Installasjon AS i
august 2023. Anlegget ble utløst med falsk alarm natten til 17.12.23 og igjen 08.03.23. Det ble tilkalt
installatør for ny kontroll i begge tilfeller, og konstatert at detektoren øverst i trappegangen i B oppgangen
var kilden begge ganger. Denne er nå byttet.
Brann- og redningsetaten i Oslo kommune (BRE) kom på brannteknisk tilsyn den 12.10.23. Styreleder og
et styremedlem møtte inspektørene og hadde forberedt en omfattende dokumentasjonspakke som ble
gjennomgått. Byggets fellesarealer ble befart. Den muntlige tilbakemeldingen var generelt positiv til en
rekke gjennomførte brannverntiltak gjennom de siste år. Likevel mottok styret etter tilsynet et brev med
pålegg om å gjennomføre en brannteknisk tilstandsvurdering av bygget og å utarbeide en fremdriftsplan
for retting av avvik for oversendelse til BRE innen 12.02.24. Det viktigste avviket var knyttet til manglende
brannskille (etasjeskille i tre uten brannisolering av himling og gjennomføringer) mellom kjeller og
leilighetene i første etasje.
Styret innhentet deretter i november tilbud fra tre forskjellige brannrådgivningsfirmaer og engasjerte Norsk
Brannvern AS til å gjennomføre en slik brannteknisk tilstandsanalyse. Et førsteutkast til rapport ble mottatt
rett før jul, styret hadde tidlig i januar et avklaringsmøte med Norsk Brannvern og den endelige rapporten
ble mottatt 08.01.24. Styret utarbeidet på basis av rapporten et forslag til fremdriftsplan som ble oversendt
BRE 31.01.24 sammen med den rapporten fra Norsk Brannvern. Utbedring og gjennomføring av disse
tiltakene vil kreve betydelige kostnader for Sameiet, men styret vil fremheve at dette er investeringer i
brannsikkerhet og økt trygghet for beboerne. Et avsluttet tilsyn innebærer også at vi som sameie kan
legge en økonomisk usikkerhet knyttet til brannvern bak oss for mange år fremover. Parallelt med det
generelle branntilsynet fra BRE ble det varslet feiing av sameiets fyringsanlegg (dvs fire pipeløp som er i
drift etter gjennomført piperehabilitering i 2011). Feiing og tilsyn av pipene ble gjennomført 27.11.23,
hvoretter styret mottok at brev fra BRE datert samme dag der det ble varslet avvik på den
piperehabiliteringen som ble utført i 2011. Det ble ikke pålagt fyringsforbud og en frist for retting av avvik er
nå satt til 25.05.2025. Styret har kopi av brev fra BRE datert 17.01.2012 som bekrefter at de den gang
mottok tilfredsstillende dokumentasjon på gjennomført piperehabilitering og tilsynet på den basis den
gang var avsluttet. Styret har deretter hatt en god dialog med firmaet Oslo Murmesterbedrift AS (OMB) som
utførte og dokumenterte piperehabiliteringen i 2011/2012. OMB har vært på befaring og inspisert
anlegget. De er nå i direkte dialog med BRE om disse avvikene som altså ikke er omfattet av tiltakslisten
fra BRE under det generelle branntilsynet av bygget som er omtalt over. Styret følger opp avviket rundt
piperehabiliteringen videre med sikte på å begrense kostnader for sameiet for å få avvikene rettet innen
fristen i 2025.
For ytterligere informasjon, les "Tiltaksliste for lukking av avvik" datert 12.02.2024 som angir nødvendige
tiltak og frister for gjennomføring for at tilsynet skal kunne avsluttes.
Inngåelse av avtale for utbedring av pålagte brannverntiltak - herunder opptak av fellesgjeld
Årsmøtet 25.04.24 gir styret fullmakt til å inngå låneavtale med sameiets eksisterende bankforbindelse
Boligbanken for opptak av et lån på inntil kr. 800 000,- med 12 års løpetid for finansiering av
leverandøravtale, samt en ytterligere reserve til å styrke sameiets driftskapital og til å møte fremtidige
uforutsette kostnader. Lånet inngås som er annuitetslån med flytende rente og månedlige
terminbetalinger i henhold til tilbud med rente på for tiden 7,65% p.a. og en månedlig terminbetaling på
for tiden kr. 8 539,- for Sameiet. Lånet betjenes gjennom et nytt tillegg i husleien fra 01.07.24 tilsvarende
de månedlige terminbetalinger på lånet, fordelt på de enkelte seksjonseiere etter sameiebrøken.
Årsmøtet er innforstått med at lånet i Boligbanken løpende kan nedbetales helt eller delvis, dersom
seksjonseierne på et senere tidspunkt skulle ønske å refinansiere lånet helt eller delvis med eget
boliglån eller egenkapital. En slik løsning forutsetter et flertallsvedtak i et sameiermøte og må omfatte
innbetalinger fra samtlige seksjoner iht. sameiebrøken. En IN-ordning (individuell nedbetaling av lån for
hver seksjonseier) er utredet og vurdert, men ikke funnet gjennomførbar for sameiet på grunn av høye
administrasjonskostnader.
ForretningsførerBORI BBL
StyregodkjenningDet er ikke krav til styregodkjenning av ny eier.
Tekniske installasjoner- Leiligheten har delvis skjult og delvis åpent elektrisk anlegg.
- Ventilasjon med avtrekk på bad og toalettrom.
- Sameiet betaler for TV og bredbånd som
belastes sameierne gjennom felleskostnadene. Dette inkluderer bredbånd på 100 Mbps (inkl. trådløst
modem) og en basis TV pakke som p.t. omfatter hovedsakelig NRK (1, 2 og 3), TV2 (direkte, Zebra,
Nyheter, Livsstil) og TV3/ TV3+. Ønsker en flere kanaler eller høyere bredbåndshastighet kan dette
bestilles hos Telia og betales av den enkelte direkte til Telia.
DyreholdDet er ikke tillatt å holde husdyr uten styrets forhåndsgodkjenning. Godkjenning vil normalt bli gitt såfremt
husdyret ikke er til sjenanse eller ulempe for andre sameiere.
DiverseKun integrerte hvitevarer medfølger handelen. Se forøvrig vedlagte løsøreliste.
AnnetSelger opplyser om følgende utførte oppgraderinger:
- Ny Dovre Fønix peisinnsats i 2014.
- Toalettet er byttet ca. 2015 av autorisert rørlegger.
- To nye (2020) Mill 1200W hver elektriske panelovner i kjøkken og stue som kan fjernstyres med en app.
- Ny brannsertifisert utgangsdør fra Jømna Brug.
- Nye LED spotlights i entré (5 stk 2018), under kjøkkenbenk (5 stk 2024) og i himling på bad (4 stk 2024).
- Nytt IKEA Pax garderobesap (150x220x60) satt inn i 2015 i det innerste soverommet.
Selger opplyser om følgende i egenerklæringsskjemaet:
Kjenner du til om det er/har vært feil ved våtrommene, f. eks. sprekker, lekkasje, råte, lukt eller
soppskader?
- Badet var nyoppusset da vi kjøpte leiligheten i desember 2012 og har fungert fint uten problemer i vår
eiertid. Vi har selv renset sluket regelmessig og lagt på nye silikonfuger i hjørnene av dusjrommet en
gang i 2022.
Kjenner du til om det er utført arbeid på bad/våtrom?
- Ja, har en skriftlig erklæring fra utførende håndverker mottatt fra tidligere eier som bekrefter at alle
arbeider er utført av sertifiserte fagfolk. Tilhørende samsvarserklæring fra elektroinstallatør. Dette arbeidet
var gjort i november 2011, ca. 1 år før vi kjøpte leiligheten i des 2012. Utført av Norsk Håndverk Service AS/
Ing. F. Wickstrøm AS.
Ble tettesjikt/membran/sluk oppgradert/fornyet?
- Antar at dette ble gjort utfra skriftlig erklæring datert 04.11.2011, men har ingen annen dokumentasjon
på det. Utført av Norsk Håndverk Service AS.
Foreligger det dokumentasjon på arbeidene?
- Har en skriftlig erklæring fra utførende firma datert 04.11.2011, men uten en spesifikk beskrivelse av
hvilket arbeid som faktisk ble utført. Har også samsvarserklæring fra elektro installatør.
Er arbeidet byggemeldt?
- Arbeidet ble gjort før vår tid, vi er ikke kjent med at det var byggemeldt.
Kjenner du til om det er/har vært problemer med ildsted/skorstein/pipe, f. eks dårlig trekk, sprekker,
pålegg etter tilsyn, fyringsforbud eller lignende?
- Det er to ildsteder i leiligheten. Vi fikk satt inn en Dovre Fønix peisinnsats i peisen på kjøkkenet i 2014.
Etter dette har begge ildsteder fungert fint. Det var gjennomført en piperehabilitering i Sameiets regi med
godkjenning fra Brann- og redningsetaten (BRE) datert 17.01.2012. BRE var på nytt tilsyn 23.11.23 der det
ble påpekt avvik på fyringsanlegget som er pålagt lukket innen 25.05.25. Det er ikke pålagt fyringsforbud.
Styret i Sameiet er i dialog med utførende firma som gjennomførte piperehabiliteringen i 2011. Dette
firmaet er nå i direkte dialog med BRE om disse påleggene.
Kjenner du til om det er/har vært skjevheter/setningsskader, f. eks. riss/sprekker i mur, skjeve gulv eller
lignende?
- Skjevheter i gulv - dette må påregnes i en bygård fra 1898.
Kjenner du til om det er/har vært utettheter i terrasse/garasje/tak/fasade?
- Lekkasje i utvendig takplate på loftet i gården utbedret av blikkenslager A. Hansen Group AS på oppdrag
fra Sameiet i april 2023.
Kjenner du til om det har vært utført arbeider på terrasse/garasje/tak/fasade?
- Lekkasje i takplate på loft utbedret i april 2023 av blikkenslager A. Hansen Group AS.
Kjenner du til om det er/har vært utført arbeider på el-anlegget eller andre installasjoner (f.eks. oljetank,
sentralfyr, ventilasjon)?
- Nye LED spotlights installert i gang (2018), under kjøkkenbenk (2024) og på bad (2024), alt utført av
Fagerborg Installasjon AS. Diverse samsvarserklæringer fra Fagerborg Installasjon fremlegges.
Foreligger det samsvarserklæring for hele eller deler av det elektriske anlegget (i henhold til forskrift om
lavspenningsanlegg)?
- For utførte arbeider av Fagerborg Installasjon AS som beskrevet over, samt noe på EL arbeider på bad
og kjøkken i 2011/2012 før vår eiertid.
Kjenner du til forslag til- eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel, eller offentlige vedtak
som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller eiendommens omgivelser?
- Pågående arbeid i kommunens regi med å anlegge nye sykkelveier i Ullevålsveien.
Kjenner du til om det foreligger påbud/heftelser/krav/manglende tillatelser vedrørende eiendommen?
- Sameiet har fått godkjent fra BRE plan for gjennomføring av diverse brannverntiltak i bygget etter
branntilsyn fra BRE i 2023 og gjennomført brannteknisk tilstandsanalyse fra januar 2024. Tiltak vil bli
gjennomført i 2024 og 2025 i henhold til denne planen.
Kjenner du til vedtak/forslag til vedtak om forhold vedrørende eiendommen som kan medføre økte
felleskostnader/økt fellesgjeld?
- Gjennomføring av diverse brannverntiltak i bygget iht godkjenning fra BRE datert 12.02.24 vil bli
behandlet i årsmøtet i Sameiet i april 2024.
Tilleggskommentar:
Leiligheten har originale vinduer med innvendige varevinduer fra byggeår 1898 som mange vil oppfatte
som en sjarmerende og verneverdig del av leiligheten. Rehabilitering eller bytte av vinduer bør nok
uansett vurderes av kjøper i løpet av overskuelig framtid. Det er noen mindre sprekker i hjørnet av glasset
i to av varevinduene og et av de ytre vinduene. Videre er det to yttervinduer øverst i det innerste
soverommet som ikke lar seg åpne. Det øvre yttervinduet til høyre på kjøkkenet lar seg ikke lukke med
begge hasper. I 2021 ble 9 av 12 inngangsdører inn til leilighetene i gården byttet til nye dører fra Jømna
bruk som tilfredsstiller EI 30 brannkravene, og med vesentlig forbedret lyd- og energiisolering i forhold til
de gamle opprinnelige dørene. Utseendemessig er de kopier av de opprinnelige dørene. Ansvarlig for
leveranse og montering var Firesafe AS. Kostnad ferdig installert for vår dør med dørpumpe og 2 låser var
ca kr 92.000 inkl. mva.
RadonmålingFra og med 1. januar 2014 må alle som leier ut bolig ha gjennomført radonmåling av boligen og kunne
fremvise dokumentasjon på at radonnivåene er forsvarlig. Kravet gjelder alle typer utleieboliger, både de
som leies ut av det offentlige, virksomheter og private, inkludert leiligheter og hybler i tilknytning til egen
bolig. Også institusjoner o.l. omfattes dersom beboerne betaler leie.
Forpliktelser, rettigheter og servitutterKommunen har lovbestemt første prioritets pant (legalpant) i eiendommen for eventuelle ubetalte kommunale skatte- og avgiftskrav. De andre sameierne/sameiet har panterett i seksjonen for felleskostnader samt andre krav som følge av sameieforholdet. Pantekravet kan ikke overstige et beløp som for den enkelte bruksenhet overstiger 2 ganger folketrygdens grunnbeløp på det tidspunkt tvangsdekning besluttes gjennomført, jf. lov om eierseksjoner § 31 første ledd. Eiendommens servitutter følger av dens grunnboksblad. For
servitutter eldre enn fradelingsdato og eventuelle arealoppføringer som kan ha betydning for denne
matrikkelenhet henvises det til hovedbruket / avgivereiendommen. For festenummer gjelder henvisningen
servitutter eldre enn festekontrakten. Ta kontakt med megler for mer informasjon.
Kjøper er gjort kjent med at ingen kan kjøpe eller på annen måte erverve flere enn 2 boligseksjoner i samme eierseksjonssameie, jf. lov om eierseksjoner § 23, første ledd
Tinglyste heftelser som følger boligen:
900732-1/105 Bestemmelse om bebyggelse
23.02.1897
Bestemmelse om benyttelse
Overført fra: 0301-217/145
Gjelder denne registerenheten med flere
1946/300406-1/105 Best om garasje/parkering
04.03.1946
Overført fra: 0301-217/145
Gjelder denne registerenheten med flere
Grunndata:
1992/32272-1/105 Seksjonering
30.06.1992
opprettet seksjoner:
snr: 7
formål: Bolig
sameiebrøk: 252/2360
UtleieSeksjonseieren disponerer fritt over egen seksjon med de begrensningene som følger av
sameieforholdet og eierseksjonsloven, jf. eierseksjonsloven § 24. Seksjonseieren kan fritt selge,
pantsette og leie ut sin egen seksjon. Utleie skal meldes styret.
Korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt. Med korttidsutleie menes utleie
i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan fravikes i vedtektene og kan i så fall settes til
mellom 60 og 120 døgn. Slik beslutning krever et flertall på minst to tredjedeler av de avgitte stemmene
på årsmøtet.
Vei/vann/kloakkEiendommen har adkomst via offentlig vei.
Eiendommen er tilknyttet kommunalt ledningsnett via private stikkledninger.
Eierseksjonssameiet er selv ansvarlig for private stikkledninger til bygningen.
ReguleringKopi av situasjonskart og reguleringsbestemmelser er vedlagt salgsoppgave. Vi oppfordrer interessenter
til å gjøre seg kjent med disse.
Oslo Sentrum og indre sone - Endret reguleringsplan - Soneplanen - Vedtatt 28.07.1977 - S-2255
Saksnr.: 197701394 - Reguleringssak
Mottat sak: 01.01.1977
Bygget er registrert i SEFRAK-registeret og er kommunalt listeført. Dette er ifølge kommunen den laveste
vernestatusen. SEFRAK er et landsdekkende register over eldre bygninger og andre kulturminner.
Bygninger som er SEFRAK- registrerte er ikke tillagt spesielle restriksjoner. Registeringen fungerer mer
som et varsko om at det bør gjøres en lokal vurdering av verneverdien før en eventuelt gir tillatelse til å
rive, flytte eller endre bygningen. For bygninger som er eldre enn 1850, er det lovfestet jmf.
Kulturminneloven §25 at en slik vurdering må gjøres før bygge- eller rivningssøknad blir godkjent. Det er
likevel mulig for kommune å gi tillatelse til rivning selv om kulturminnemyndighetene (fylkeskommunen)
tilrår at bygget bør vernes. I slike tilfeller må det også innhentes uttale fra Kultursjefen.
Frydenlundgata 19A er på Byantikvarens Gule liste. At eiendommen står på gul liste betyr at den ikke er
ikke formelt fredet eller vernet, men listeførte som bevaringsverdig. I Oslo er listeføringen et resultat av
Byantikvarens vernevurdering. Det er ikke utformet juridisk vedtatte bestemmelser. Listeføringen er ikke i
seg selv råderettsinnskrenkende, og er derfor ikke å regne som et enkeltvedtak etter forvaltningsloven.
Det er kulturminnets verneverdi som kan påvirke saksbehandlingen etter plan- og bygningsloven, ikke
oppføringen i Gul liste. Plan- og bygningsetaten oversende byggesaker som berører eiendommen til
Byantikvaren for rådgivende uttalelse.
Store deler av Oslo er omfattet av reguleringsplan S-4220, vedtatt 15.03.2006, revidert 12.06.2013 og
17.3.2015, "Småhusplanen". Småhusplanene er under revisjon, og i påvente av ny regulering er det også
vedtatt et midlertidig tiltaksforbud på eiendommene som er omfattet av denne planen. Selv om
Småhusplanen og tiltaksforbudet ikke gjelder denne eiendommen, kan det være av interesse å kjenne til
revisjonen og du kan lese mer om dette her:
https://www.oslo.kommune.no/slik-bygger-vi-oslo/revisjon-av-smahusplanen/
Selger opplyser om at Oslo kommune er i gang med bygging av nye sykkeltraseer i området, spesielt
langs Ullevålsveien som innebærer perioder med gravearbeder og også noe redusert
parkeringskapasitet i tilliggende områder.
OvertagelseOvertagelse etter avtale med selger.
Prisantydning, omkostninger og evt. fellesgjeldkr 10 250 000,- (Prisantydning)
kr 83 960,- (Andel av fellesgjeld)
--------------------------------------------------------
kr 10 333 960,- (Pris inkl. fellesgjeld)
Omkostninger:
kr 200,- (Pantattest kjøper)
kr 500,- (Tingl.gebyr pantedokument)
kr 500,- (Tingl.gebyr skjøte)
kr 272 070,- (Dokumentavgift)
--------------------------------------------------------
kr 273 270,- (Omkostninger totalt ved prisantydning)
--------------------------------------------------------
kr 10 607 230,- (Totalpris inkl omkostninger)
Valgfrie omkostninger:
kr 9 250,- (Boligkjøperpakke (valgfritt))
--------------------------------------------------------
kr 10 616 480,- (Totalpris inkl omk og valgfrie omkostninger)
BoligselgerforsikringSelger har tegnet boligselgerforsikring som dekker selgers ansvar etter avhendingsloven begrenset oppad til kr. 12.000.000,-. Egenerklæringsskjema er vedlagt salgsoppgave.
BetalingsbetingelserFullstendig kjøpesum samt omkostninger skal være disponibelt på meglers klientkonto innen dato for
overtagelse. Kjøpesummen skal innbetales fra norsk finansinstitusjon og/eller kjøpers konto i norsk
finansinstitusjon. Eventuell egenkapital skal innbetales i én samlet betaling fra kjøpers egen konto i
norsk finansinstitusjon.
VederlagetFølgende er avtalt om meglers vederlag:
Grunn og forsikringshonorar (Kr.4 000)
Tilrettelegging (Kr.15 000)
Visningshonorar (2 stk.) (Kr.7 000)
Boligselgerforsikring / boligselgerpakke (Kr.39 700)
Grunnpakke eierseksjon (Kr.18 765)
Markedspakke (trukket ut foto) (Kr.21 000)
Oppgjør (Kr.7 500)
Provisjon (Kr.97 955,64)
Totalt kr. (Kr.210 920,64)
Dersom handelen ikke kommer i stand eller at oppdraget sies opp har megleren krav på dekning for
påløpte timer, påløpte visninger, grunn og markedspakke samt utlegg.
Oppdragsnummer51-24-0004
BudgivningEiendomsmegler skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. Vi gjør oppmerksom på at det i forbrukerforhold ikke kan inngis bud med kortere akseptfrist enn kl. 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn dette. Hos EIE stiller vi strengere krav til frister ved budgivning enn det som følger av Forbrukerinformasjon om budgivning punkt 4, vedlagt i salgsoppgaven. Bud skal ikke ha en akseptfrist på mindre enn 30 minutter fra budet inngis. Bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter kan bli avvist.
Eiendomsmegler har ikke ansvar for forsinkelser som skyldes tekniske feil. Akseptfristen er absolutt, det vil si at selger må akseptere budet og kjøper meddeles aksepten innen utløpet av akseptfristen. Dersom du utsetter inngivelse av bud til tett opp mot akseptfristen på et annet bud er det en reell fare for at eiendommen kan bli solgt før ditt bud kommer frem til megler og/eller megler rekker å bringe budet videre til selger. Husk alltid å ringe megler etter at du har sendt et bud eller budforhøyelse, for å forsikre deg om at budet er mottatt og kan formidles til selger. For øvrig vises det til vedlagte forbrukerinformasjon om budgivning.
Alle bud og budforhøyelser skal være skriftlig. I tillegg må legitimasjon være fremlagt, og budet skal signeres av budgiver. Eiendomsmegler kan ikke formidle bud før disse kravene er oppfylt. Vi oppfordrer til å inngi bud elektronisk, ved å trykke på "Gå til budgivning" på eiendommens hjemmeside på eie.no eller ved å trykke på knappen "Gi bud" i finn-annonsen. Ved å benytte denne tjenesten vil vilkårene om legitimasjon og signatur fra budgiver være oppfylt. Som kjøper og selger hos EIE vil du få tilsendt budjournalen etter at handel er inngått. Dette innebærer at alle bud vil bli gjort kjent for partene i den endelige kjøpsavtalen. Øvrige budgivere kan be om å få en kopi av budjournalen i anonymisert form.
Det er viktig at du gjør deg kjent med all informasjon om boligen, og at du har spurt om det du eventuelt lurer på, før du legger inn et bud.
Boligkjøperpakke og boligkjøperforsikringEIE har sammen med vår samarbeidspartner lansert et gunstig forsikringskonsept for deg som kjøper
bolig gjennom EIE.
Kjøpere (ikke juridiske personer) har anledning til å tegne Boligkjøperpakken. Denne kan inkludere bl.a.
husforsikring, innboforsikring, dobbel rentedekning, flytteforsikring og boligkjøperforsikring som gir deg
juridisk bistand dersom du ønsker å reklamere på boligkjøpet. Kjøpere (ikke juridiske personer) kan også
velge å kun tegne boligkjøperforsikring.
Boligkjøperpakken/boligkjøperforsikring må tegnes senest i forbindelse med kontraktsmøtet.
Produktark for boligkjøperpakken og boligkjøperforsikring ligger vedlagt i salgsoppgaven. Ta kontakt med
megler for ytterligere informasjon.
LovanvendelseEiendommen selges etter reglene i avhendingsloven.
Eiendommen skal overleveres kjøper i tråd med det som er avtalt. Det er viktig at kjøper setter seg grundig inn i alle salgsdokumentene, herunder salgsoppgave, tilstandsrapport og selgers egenerklæring. Kjøper anses kjent med forhold som er tydelig beskrevet i salgsdokumentene. Forhold som er beskrevet i salgsdokumentene kan ikke påberopes som mangler. Dette gjelder uavhengig av om kjøper har lest dokumentene. Alle interessenter oppfordres til å undersøke eiendommen nøye, gjerne sammen med fagkyndig før bud inngis. Kjøper som velger å kjøpe usett kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved undersøkelsen.
Dersom det er behov for avklaringer, anbefaler vi at kjøper rådfører seg med eiendomsmegler eller en bygningssakkyndig før det legges inn bud.
Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen må kunne forvente ut ifra alder, type og synlig tilstand, kan det være en mangel. Det samme gjelder hvis det er holdt tilbake eller gitt uriktige opplysninger om eiendommen. Dette gjelder likevel bare dersom man kan gå ut i fra at det virket inn på avtalen at opplysningen ikke ble gitt eller at feil opplysninger ikke ble rettet i tide på en tydelig måte. En bolig som har blitt brukt i en viss tid, har vanligvis blitt utsatt for slitasje og skader kan ha oppstått. Slik bruksslitasje må kjøper regne med, og det kan avdekkes enkelte forhold etter overtakelse som nødvendiggjør utbedringer. Normal slitasje og skader som nødvendiggjør utbedring, er innenfor hva kjøper må forvente og vil ikke utgjøre en mangel. Boligen kan ha en mangel dersom det er avvik mellom opplyst og faktisk areal, forutsatt at avviket er på 2% eller mer og minimum 1 kvm.
Ved beregning av et eventuelt prisavslag eller erstatning må kjøper selv dekke tap/kostnader opptil et beløp på kr 10 000 (egenandel).
Dersom kjøper ikke er forbruker selges eiendommen «som den er», og selgers ansvar er da begrenset jf. avhl. § 3-9, 1. ledd 2. pktm. Avhendingsloven § 3-3 (2) fravikes, og hvorvidt en innendørs arealsvikt karakteriseres som en mangel vurderes etter avhendingsloven § 3-8. Informasjon om kjøpers undersøkelsesplikt, herunder oppfordringen om å undersøke eiendommen nøye, gjelder også for kjøpere som ikke anses som forbrukere. Med forbrukerkjøp menes kjøp av eiendom når kjøperen er en fysisk person som ikke hovedsakelig handler som ledd i næringsvirksomhet.
HvitvaskingEiendomsmegler er underlagt lov om hvitvasking og tilhørende forskrift. Hvitvaskingsloven pålegger
megler å gjennomføre kundetiltak av både selger og kjøper. Dersom kjøper ikke bidrar til at megler får
gjennomført kundetiltak, og dette medfører at transaksjonen ikke kan gjennomføres eller blir forsinket
misligholder kjøper avtalen. Dette vil kunne gi selger rettigheter etter avhendingsloven, herunder rett til å
heve kjøpet og gjennomføre dekningssalg for kjøpers regning dersom misligholdet er vesentlig. I tilfeller
der det er selger som ikke bidrar til at megler får gjennomført løpende kundetiltak underveis i oppdraget
må megler stanse gjennomføringen av transaksjonen. Selger vil i så fall ha misligholdt sine forpliktelser,
og kjøper vil kunne ha krav mot selger etter avhendingslovens bestemmelser om mislighold og
forsinkelse.
Dersom kundetiltak ikke lar seg gjennomføre vil EIE eiendomsmegling ikke kunne bistå med handelen
eller foreta oppgjør.
PersonvernSom interessent, budgiver og kjøper vil dine personopplysninger bli registrert og lagret. Som
eiendomsmeglingsforetak har vi plikt til å oppbevare kontrakter og dokumenter i minst 10 år, jf.
eiendomsmeglingsforskriften § 3-7 (3). Dette innebærer at mulighetene for å få slettet
personopplysninger er begrenset. Du kan lese om vår behandling av personopplysninger i vår
personvernerklæring på https://eie.no/eiendom/personvernerklaering
AvdelingIn-Vest Eiendomsmegling AS
EIE Røa, Skøyen & Ullern
Org. nr: 945064358
Karenslyst Allé 49
0756 Oslo
Tlf: 22 06 30 00
Ansvarlig meglerEiendomsmegler / Partner Nicolay Ulvin
SaksbehandlereNicolay Ulvin
EIE Røa, Skøyen & Ullern
Eiendomsmegler / Partner
Mob: 47 35 58 78 / E-post: nu@eie.no
Emma Kristine Uhrberg
Medhjelper
Mob: 90 51 94 40
[/ E-post: eku@eie.no